滑政办〔2019〕13号滑县人民政府办公室关于进一步规范和完善物业管理工作的实施意见

各乡（镇）人民政府、街道办事处，产业集聚区管理委员会，县人民政府各部门及有关单位：

为进一步提升物业管理水平和服务质量，规范物业服务企业经营管理行为，促进全县住宅小区规范化管理，根据国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定，结合我县实际情况，现就规范和完善全县物业管理工作提出如下意见：

一、进一步完善物业招投标制度，规范物业服务企业行为。

1．严格前期物业管理招投标制度。房地产开发企业在申办《商品房预售许可证》时必须向房管部门提供前期物业服务方案，在领取《商品房预售许可证》前必须完成物业服务企业招标工作。对于开发建设单位未通过招标方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业，县房管部门将不予办理商品房预售许可证和商品房合同网签备案。

鼓励业主、业主大会按照《河南省物业管理条例》，通过招投标方式选聘物业服务企业实施物业管理。

2．严格承接查验制度。承接新建物业前，物业服务企业应当与建设单位按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业的共用部位、共用设施设备进行检查验收。物业服务企业应当自物业交接后30日内，持前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议、建设单位移交资料清单、查验记录、交接记录、其他承接查验等有关文件，向县房产管理部门办理备案手续。

建设单位未履行承接查验义务或不移交有关手续的，县房产部门将不予办理商品房合同网签备案，并按相关规定给予经济处罚。物业服务企业擅自承接未经查验的物业或不按规定进行物业承接查验备案的，将按照滑县物业服务企业“红黑榜”管理制度的有关规定处理。

3．倡导、推广物业服务履约保证金制度。建立完善物业服务企业进入和退出管理机制，提倡物业服务企业在接管物业项目时，物业服务合同双方约定履约保证金，用于对物业服务企业违约行为的处罚和弃管小区的善后处理。物业服务企业如在物业服务合同期满前，擅自违约退出或者终止物业服务的，由业主委员会、街道办事处、乡镇（产业集聚区）会同县房管部门指定物业服务企业临时接管物业服务项目，合同期内发生的费用可从物业服务企业缴纳的履约保证金中扣除。

4．严格物业服务企业信用管理制度。县房管部门要建立物业服务信用收集、汇总、评价、发布制度，对物业服务企业实行动态考核，加大事中事后的监管和考核力度，每年开展一次物业行业监督检查，公布检查结果，奖优罚劣并记入企业诚信档案。对监督检查不合格的企业限期整改，整改不到位的按照滑县物业服务企业“红黑榜”管理制度的有关规定处理。

二、充分发挥业主大会和业主委员会的作用。

1．街道办事处、乡镇人民政府（产业集聚区）负责本辖区住宅小区首次业主大会等工作，符合成立业主大会条件的，建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。街道办事处、乡镇人民政府（产业集聚区）应当在收到申请后30日内组织成立首次业主大会筹备组，并自筹备组成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。业主大会和业主委员会筹备和成立工作。新建小区首次业主大会筹备经费由建设单位承担；单位所建设的小区首次业主大会筹备经费，由所在单位承担；老旧小区、公租房小区首次业主大会筹备经费，由县级人民政府承担。

2．首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府（产业集聚区）和业主、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一。业主代表产生方式由街道办事处、乡镇人民政府（产业集聚区）征求业主意见后确定，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府（产业集聚区）的代表担任。成员由业主自荐、推荐并由街道办事处、乡镇人民政府（产业集聚区）对任职条件审查合格后确定。

3．业主委员会不能发挥作用，业主委员会成员不履行职责的，按照《河南省物业管理条例》相关规定执行。

三、完善老旧住宅小区的治理和改善。

1．无物业服务企业服务的商业住宅小区，原房地产开发建设单位要主动配合，协调当地街道办事处、乡镇人民政府（产业集聚区）成立业主委员会，选聘物业服务企业入驻小区做好物业服务和管理工作，规模较小的住宅小区，可以实行自行管理。在没有物业服务企业进驻前，原房地产开发建设单位要负责小区的物业管理和服务工作，不能按照有关规定落实的，暂缓办理或不予办理房地产开发企业的所有项目商品房预售许可证、商品房买卖合同网签备案手续。

2．单位建设的小区由其所在单位负责召开业主大会选聘合格的物业公司或单位自行管理，管理行为接受街道办事处、乡镇人民政府（产业集聚区）房管部门监督。

3．公租房、直管公房小区由房产管理中心负责物业管理。

4．业主对小区物业实施自行管理的，应当按照《河南省物业管理条例》相关规定执行。

四、搭建物业管理联动平台，加强部门联动。

1．建立联席会议制度。街道办事处、乡镇人民政府（产业集聚区）应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府（产业集聚去）召集，物业管理、公安派出所、城市管理等部门和业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方参加。联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题。

2．齐抓共管、部门联动。县住建、规划、城市管理、市场监管、价格、公安、环保等部门按照《河南省物业管理条例》规定的各自职责负责物业管理区域内的管理工作。

县级以上物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务市场主体信用信息采集和诚信档案管理工作。

（1）住房城乡建设行政主管部门负责建设工程竣工验收备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查房屋装饰装修活动；

（2）规划行政主管部门负责物业管理用房、老旧小区加装电梯等规划，负责对违法建筑的认定;

（3）城市管理执法部门负责查处违法建筑、毁坏绿地等行为;

（4）市场监管管理部门负责监督检查无照经营活动、电梯等特种设备安全和计量监管;

（5）价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动;

（6）公安机关负责监督检查治安、消防、技防、保安服务等活动;

（7）财政、审计行政主管部门负责对物业管理行政主管部门专项维修资金使用和管理情况的监督检查；

（8）环保行政主管部门负责监督检查污染环境行为；

（9）人防行政主管部门负责对人防工程维护管理的监督检查。

建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。

五、严格奖惩，确保成效。

1．县住建、规划、城市管理、市场监管、公安、质监、环保、发改、财政、人防部门工作人员由下列情形之一的，给予行政处分：

（1）未按照条例规定履行监督检查、审核查验职责的；

（2）发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理的；

（3）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

2．房管部门、街道办事处和乡镇人民政府（产业集聚区）工作人员由下列情形之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（1）未按照《河南省物业管理条例》规定履行监督检查职责的；

（2）未按照规定召集或者参加物业管理联席会议的；

（3）未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的；

（4）发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理的；

（5）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

3．对于获得省级物业管理示范项目和省级物业管理优秀住宅小区的，县政府给予一定的物质奖励。

2019年4月4日

抄送：县委各部门，县人武部。

县人大常委会办公室，县政协办公室，县法院，县检察院。

滑县人民政府办公室                                                                                                    2019年4月4日印发