滑政办〔2015〕56号滑县人民政府办公室关于进一步加强和推进物业管理工作的实施意见

为进一步加快我县物业管理发展步伐，推进物业管理与经济建设和社会进一步协调发展，根据国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定，结合我县实际情况，现就加强和推进全县物业管理工作提出如下意见：

一、统一思想，提高认识，增强物业管理工作责任感

近年来，随着城市化进程的不断加快，我县物业管理快速发展，在提高城市人居环境质量，促进住宅建设，拓宽再就业渠道，推进社区文明建设，构建和谐社区等方面发挥了积极作用，为我县生态宜居城市和文明城市建设作出了积极贡献。但是从关注民生、构建和谐社会的要求来看，我县的物业管理工作还存在着许多亟待解决的问题。因此，各乡镇人民政府、产业集聚区管委会、各有关部门必须高度重视物业管理工作，充分认识加强物业管理工作的重要意义，把加强物业管理作为提升城市形象，营造发展环境，维护社会稳定的一项重点工作，加强领导，强化措施，建立健全物业管理长效机制，把物业管理工作抓紧抓好。

（一）指导思想

以打造“富强文明、和谐美丽、幸福宜居”新滑州为目标，以促进全县住宅小区规范化管理、提升物业管理水平和服务质量为重点，紧密结合我县物业管理与社区建设工作实际，加快体制创新，转变政府职能，完善配套制度，强化行政监管，积极培育和扶持物业管理服务行业的健康发展。

（二）基本原则

坚持业主与企业双向选择、企业公平竞争的原则；坚持依法监管，分类指导，重点突破，分步实施的原则；坚持专业化管理与业主自我管理相结合，行业管理与街道社区管理相结合，行政监管与市场调节相结合的原则，努力拓宽物业管理领域，扩大物业管理覆盖面，提高物业管理服务质量和水平。

（三）总体要求

各乡镇人民政府（产业集聚区管委会）是物业管理工作的第一责任人，要明确一名分管领导，设立“物业管理办公室”，落实好人员和经费，把物业管理工作摆上重要议事日程，纳入社区管理规划，认真履行职责，以物业管理服务推动社区发展，拓展社会服务范围，逐步形成物业管理与社区管理良性互动的新机制。

二、明确职责，齐抓共管，共同做好物业管理工作

按照“行业监督、属地管理、条块结合、以块为主”的原则，建立县、乡镇人民政府（产业集聚区管委会）和社区居委会三级物业管理体制，明确职责分工，形成上下联动、齐抓共管、各负其责的管理格局。

1．县房产管理中心：县房产管理中心是全县物业管理的行政主管部门。具体负责制定物业管理发展规划和相关政策；培育和规范物业管理市场；监督管理全县物业管理活动；管理全县物业服务企业经营资质；指导物业管理工作；负责监督管理物业专项维修资金的归集和使用，负责指导行业协会工作。

2．乡镇人民政府（产业集聚区管委会）：负责参与和指导住宅小区业主大会筹备、召开、选举工作；对业主大会和业主委员会的日常活动进行监督、指导和协调；负责本乡镇（产业集聚区管委会）联席会议的组织和召集，把物业管理工作纳入日常考核体系，协调处理物业管理与社区管理的关系。住宅小区物业管理出现矛盾纠纷，业主正常生活秩序受到影响的，乡镇人民政府（产业集聚区管委会）要及时牵头组织物业办、信访办、社区居委会、派出所、物业服务企业、业主委员会等参加的联席会议进行解决。

3．社区居委会：在乡镇人民政府（产业集聚区管委会）领导下，组织住宅小区业主大会筹备、召开、选举工作；对住宅小区业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，调解社区内物业管理纠纷，列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议。住宅小区没有业主委员会或业主委员会被暂停活动期间，社区居委会要主动承担业主委员会工作。

4．各相关职能部门职责

规划局：负责住宅小区区域内的社区服务中心以及物业管理用房等配套设施的规划，并督促其落实到位。及时处理相关投诉。

住建局：负责监督小区建设期间的建筑质量，督促开发建设单位做好房屋保修期内的维修工作。

发改委：负责管理、指导、监督物业企业的收费,依法加强对物业管理服务收费项目的监督检查。

工商局：负责加大对销售广告的查处力度，对在房地产销售广告中有承诺与实际情况不符或根本无法兑现各种优惠条件的不得予以审批；对小区内的商业摊点依法进行监督管理。

供水、电、气、暖部门（单位）：负责水、电、气、暖网改造工作，实现水、电、气、暖单位直接向最终用户收取有关费用。不得强制物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

公安局：负责加强对住宅小区治安管理的指导、监督和检查，建立群防群治工作制度，构建区域安全防范体系，对管辖区内发生的治安、刑事案件依法查处。

城管局：负责对物业管理区域内违反城市管理法规的行为进行调查处理和行政处罚，小区垃圾清运的监督管理。

民政局：负责加强社区工作的指导，推进社区共驻共建，实现资源共享。把自治好、管理好、服务好、治安好、环境好、风尚好作为考核社区工作的主要内容。通过完善物业管理，改善社区环境，确保社区平安，积极推进和谐社区建设。

住宅小区的信访稳定工作按照属地管理的原则，由所在乡镇人民政府（产业集聚区管委会）负责。

三、强化监督，搞好服务，不断提高物业管理水平

（一）加快业主大会和业主委员会组建步伐

乡镇人民政府（产业集聚区管委会）、社区居委会要把建立和规范业主大会和业主委员会作为物业管理和社区组织建设的重要内容，制定实施计划，加强监督指导，加快组建步伐。新建住宅小区，首次业主大会应由业主代表向乡镇人民政府（产业集聚区管委会）提出书面申请，物业管理主管部门指导，乡镇人民政府（产业集聚区管委会）负责具体组织实施，成立由业主代表、建设单位、乡镇人民政府（产业集聚区管委会）、社区居委会组成的业主大会筹备组，按照法定程序组织召开业主大会，选举产生业主委员会。对因历史原因形成的原住宅小区，首次业主大会由乡镇人民政府（产业集聚区管委会）牵头成立筹备组并负责组织。业主委员会成立后，乡镇人民政府（产业集聚区管委会）应及时督促业主委员会向物业管理主管部门进行备案。

（二）切实加强小区物业配套设施的建设与管理

1．新建住宅小区由开发建设单位在规划设计中按照规定将社区服务中心和物业管理用房的指标和设计方案报县规划部门审批。县规划管理部门按照有关规定在规划方案中明确上述公益用房的标准和指标。社区服务中心和物业管理用房应与住宅项目同步建设，并经建设规划行政管理部门综合验收合格后交付使用。不按规定同步建设公益设施的，整体项目将不予验收，并责成开发建设单位尽快完工或补建。

2．水、电、气、暖部门（单位）要加大对住宅小区项目建设检查力度，实行水、电、气、暖一户一表、抄表到户，对不按规定实行一户一表、抄表到户施工的，有关行政主管部门应责令其改正。

3．房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位检验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

（三）严格物业管理项目退出和移交程序

1．物业服务企业退出物业项目管理时，应当本着维护社会稳定、保证物业管理区域基本秩序、实现平稳过渡的原则，严格履行退出和移交程序。

2．物业服务企业因物业服务合同期满不续约或在合同期内提前解除合同，拟退出住宅小区管理服务的，应按有关规定书面告知县房产管理中心、乡镇人民政府（产业集聚区管委会）、社区居委会和业主委员会，并做好相关设施设备和资料的移交事项；住宅小区未成立业主大会的，物业所在地乡镇人民政府（产业集聚区管委会）要牵头组织联席会议，听取业主和物业服务企业的意见，处置物业服务企业退出的具体事宜。

3．业主大会提出与物业服务企业终止或解除合同，重新选聘物业服务企业的，业主委员会要将会议相关情况书面告知县房产管理中心、乡镇人民政府（产业集聚区管委会）和社区居委会。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意不再续约或提前解约的，业主委员会必须保存好相关资料，接受县房产管理中心、乡镇人民政府（产业集聚区管委会）和社区居委会的查验。业主委员会要在业主大会作出决议后将解约原因和时间书面告知物业服务企业，业主大会要在终止或解除合同前依法完成选聘新的物业服务企业的工作。

4．拟退出的物业服务企业要在县房产管理中心、乡镇人民政府（产业集聚区管委会）和社区居委会监督下向业主委员会办理移交事项。

5．因物业服务企业退出，造成住宅小区无人管理的，经联席会议决定，乡镇人民政府（产业集聚区管委会）可以暂时指定一家物业服务企业按物业管理服务等外级标准提供基本服务保障，也可以委托专业公司负责相关日常维护工作，所发生的费用由联席会议确定的部门向业主收取。乡镇人民政府（产业集聚区管委会）、社区居委会要及时组织业主组建或召开业主大会，就选聘新的物业服务企业作出决议。

（四）加强对物业服务的检查考核工作

物业服务企业负责每天对物管、保洁、保安等各部门人员进行检查考核；社区居委会负责每月对辖区内各住宅小区进行检查考核，并做好记录，发现问题及时处理并上报乡镇人民政府（产业集聚区管委会）；乡镇人民政府（产业集聚区管委会）负责每季对辖区范围内住宅小区的物业服务企业的服务质量、服务水平及对社区居委会发现的问题处理情况进行检查考核，协调、解决物业服务企业和业主之间的关系和矛盾。检查考核情况应及时向县物业管理主管部门报告；县物业管理主管部门将对考核结果作为每年对物业服务企业资质动态考核的主要依据。

（五）建立物业服务企业与业主委员会沟通协调机制

县房产管理中心、乡镇人民政府（产业集聚区管委会）、社区居委会都要设置投诉、咨询电话，随时接受业主投诉和咨询。乡镇人民政府（产业集聚区管委会）和社区居委会，要经常组织物业服务企业与业主委员会的座谈会，就有关事项进行沟通，物业服务企业和业主委员会要自觉接受物业管理部门和乡镇人民政府（产业集聚区管委会）、社区居委会的监督，乡镇人民政府（产业集聚区管委会）、社区居委会要把这一项工作作为评选“文明企业”的重要内容。

（六）积极推进旧住宅小区物业管理工作

乡镇人民政府（产业集聚区管委会）、社区居委会要积极推进旧住宅小区基础设施的整治，按照政府、单位、居民合理负担的原则，调动各方面的积极性，多渠道筹措资金，完善小区配套设施，美化小区环境，积极创造条件，扩大物业管理覆盖面。

四、建立组织，加强领导，推动全县物业管理工作发展

为加强对全县物业管理工作的组织领导，成立滑县物业管理工作领导小组，组长由分管副县长担任，副组长由县政府办公室分管副主任和县房产管理中心主任担任，成员由县发改委、群信部、公安、住建、民政、工商、规划、城管、房管、电业管理公司等部门及相关乡镇、产业集聚区负责同志组成。领导小组下设办公室，办公室设在县房产管理中心。领导小组实行联席会议制度，由领导小组办公室牵头组织，定期研究物业管理工作，及时出台工作意见，推进条块合作，协调解决物业管理工作中的重点疑难问题。

附件：滑县物业管理工作领导小组成员名单

2015年6月12日

抄送：县委各部门，县人武部。

县人大常委会办公室，县政协办公室，县法院，县检察院。

滑县人民政府办公室

2015年6月12日印发